ราคาของที่ดิน โดย : ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

คนเดินดิน - วิเชียร ราคาของที่ดิน โดย : ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร   ทรัพย์สินที่มีนัยสำคัญของคนส่วนใหญ่อย่างหนึ่ง ก็คือ ที่ดิน ดังนั้นเราควรมาทำความเข้าใจกับราคา และการเพิ่มขึ้นของราคาของที่ดิน ซึ่งก็คือ ผลตอบแทนจากการถือครองที่ดินนั่นเอง ข้อเท็จจริงเรื่องแรกที่คนมักเชื่อกันคือ ราคาที่ดินแทบจะไม่เคยลดลง พูดง่ายๆ ซื้อที่ดินแล้วมักไม่ขาดทุน ยิ่งอยู่นาน ราคาก็ปรับตัวขึ้นเรื่อยๆ ถ้าถามคนที่มีบ้านโดยเฉพาะที่ซื้อมานานแล้ว พวกเขาอาจจะพูดทำนองว่า "เมื่อยี่สิบปีที่แล้วซื้อที่ปลูกบ้านหลังนี้มาราคาแค่ตารางวาละ 10,000 บาท เดี๋ยวนี้วาละ 30,000 บาทแล้ว และราคาไม่เคยลดลงเลย" เป็นต้น คำกล่าวที่ว่านี้ ผมคิดว่าเป็นความจริงมากแม้จะไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่ก็ไม่ได้ทำให้การลงทุนซื้อที่ดินแปลงนี้ หรือที่ดินสำหรับสร้างบ้านส่วนใหญ่กลายเป็นการลงทุนที่วิเศษ  เหตุผลก็คือ ถ้าคำนวณผลตอบแทนของการถือครองที่ดินพบว่า การเพิ่มขึ้นจาก 10,000 เป็น 30,000 บาทในเวลา 20 ปี ให้ผลตอบแทนทบต้นเพียงปีละ 5.65%  ส่วนราคาไม่เคยลดลงเลยนั้น ผมเชื่อว่าค่อนข้างจริงแต่อาจไม่ทุกปี อย่างน้อยปี 2540 ที่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่ ราคาน่าจะลดลงบ้าง เราอาจไม่รู้ว่าลดลง เพราะการซื้อขายที่ดินโดยเฉพาะที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยมีสภาพคล่องน้อย  นั่นคือ ช่วงที่เกิดวิกฤติ หรือช่วงไหนก็ตาม มีการซื้อขายเปลี่ยนมือน้อย แม้จะซื้อขายบ้าง ข้อมูลไม่ได้เผยแพร่ออกไป ว่าที่จริงก็ไม่ค่อยมีใครแคร์ว่าราคาจะเป็นเท่าไร ถ้าเขาไม่ได้คิดจะขายบ้านที่ตนเองอาศัยอยู่ คนที่รู้ว่าราคาที่ดินลดลงก็คือคนที่ซื้อที่ดินที่พบว่าราคามันถูกลงไปพอสมควรในปีนั้น เหตุผลราคาที่ดิน "มีแต่จะขึ้น" เพราะ "พื้นฐาน" ของราคาที่ดินในภาพกว้างเปลี่ยนแปลงอย่างช้าๆ มีแนวโน้มค่อยๆ ปรับขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อและการเติบโตของเศรษฐกิจในชุมชนที่ที่ดินตั้งอยู่ ทั้งเงินเฟ้อและการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ตลอด 20 ปีและมากกว่านั้น มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตลอดเกือบทุกปี  ดังนั้นราคาที่ดินจึงปรับตัวเพิ่มขึ้นตามเกือบทุกปีเหมือนกัน นี่ก็พูดเรื่องพื้นฐานและราคา บางครั้งบางคราวก็มีการเก็งกำไรที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง ทำให้ราคาปรับขึ้นก้าวกระโดดเช่นช่วงที่ไทยถูกมองว่าจะกลายเป็น "เสือแห่งเอเชีย" หรือปี 2537-2538 ที่ราคาที่ดินปรับขึ้นแรงมากกว่าอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่หลังจากนั้นราคาชะลอตัวลง และลดลงช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ จึงทำให้ราคาที่ดินกลับมาใกล้เคียงกับพื้นฐานอีกครั้งหนึ่ง ในภาพที่เล็กลงมา คือมองที่ดินเป็นย่าน หรือเป็นทำเล ราคาที่ดินจะผันผวนมากขึ้น แต่ก็ยังมีแนวโน้มขาขึ้น เพราะภาพใหญ่คือเรื่องเงินเฟ้อ และการเติบโตเศรษฐกิจยังเป็นขาขึ้น  ปัจจัยที่ทำให้พื้นฐานที่ดินดีขึ้น และทำให้ราคาปรับขึ้นมากและรวดเร็ว คือ การมีถนนตัดผ่านที่ดินและมีรถไฟฟ้าผ่านมาใกล้กับที่ดิน ในเขตที่เป็นเมืองและตามทางหลวง  ส่วนเขตนอกเมืองนั้น การมีธุรกิจและอุตสาหกรรมเข้ามาอยู่ในพื้นที่ จะช่วยดึงดูดพนักงานและผู้คนรวมถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องอื่นๆ เข้ามาด้วย จึงทำให้มีความต้องการที่ดินในบริเวณนั้นมากขึ้น กรณีแบบนี้ การปรับขึ้นเร็วของที่ดินน่าจะเป็นแบบ "ครั้งเดียว" เพื่อตอบรับกับ "พื้นฐานใหม่" หลังจากนั้นการปรับขึ้นก็มักจะกลับสู่ภาวะปกติ คือปรับตัวขึ้นช้าๆ ตามภาพใหญ่ พื้นฐานที่ดิน ส่วนใหญ่อิงอยู่กับทำเลที่ตั้งที่ดิน จนมีคำพูดเป็นเหมือนไบเบิลของอสังหาริมทรัพย์ว่า ที่ดินต้องพิจารณาถึง "ทำเล ทำเล และทำเล"  ผมคิดว่า ผลจากน้ำท่วมใหญ่ครั้งนี้ ทำให้คนมองปัจจัยน้ำท่วมเพิ่มขึ้นมาด้วย เพราะคนจำนวนไม่น้อยคิดว่าน้ำท่วม ไม่ใช่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว โอกาสที่จะเกิดขึ้นอีกมีอยู่พอสมควร ดังนั้นพื้นฐานของที่ดินหลายส่วนของประเทศอาจเปลี่ยนไป เช่นเดียวกัน ในทำเลใกล้เคียงกันที่เคยมีพื้นฐานเหมือนๆ กัน แต่หลังจากน้ำท่วมครั้งนี้ พื้นฐานอาจต่างกันไป และนี่จะสะท้อนออกมาหลังน้ำลด คือ พื้นที่บางแห่งที่น้ำท่วมสูงและน้ำค้างนาน ราคาที่ดินจะลดลง ขณะที่แห่งอื่นที่น้ำท่วมน้อยหรือไม่ท่วมเลย ราคาจะไม่ลดหรืออาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย การตกลงราคาที่ดินอันเป็นผลจากน้ำท่วม ก็ไม่เท่ากันสำหรับที่ดินแต่ละประเภท ถ้าน้ำท่วมทำให้เสียหายหนักในแง่รายได้และทรัพย์สิน  เช่น ที่ดินที่ใช้ทำอุตสาหกรรม แบบนี้ต้องถือว่าพื้นฐานด้อยมาก ราคาอาจตกมาก จริงอยู่ กิจการที่ตั้งอยู่แล้ว อาจไม่ขายที่ดินย้ายโรงงาน เพราะต้นทุนการย้ายที่สูงมาก แต่รายใหม่ที่จะซื้อที่ดินต้องคิดหนัก และอาจต้องการที่ดินในราคาที่ลดลงมาก  ส่วนอยู่อาศัย น้ำท่วมบ้านมักมีผลไม่เท่ากับอุตสาหกรรม และการย้ายสถานที่ ก็มีต้นทุนที่สูงมากเช่นกัน คนจึงไม่ย้ายบ้านเพื่อหนีน้ำท่วม คนที่คิดจะซื้อบ้าน หรือที่ดินใหม่ ก็พยายามหลีกเลี่ยงที่ดิน หรือโครงการจัดสรรที่อยู่ในบริเวณน้ำท่วมสูงและนาน ผลคือ ราคาที่ดินที่โดนน้ำท่วมหนักจะลดลง เพียงแต่การลดลงอาจน้อยกว่าที่ดินทำอุตสาหกรรม การลดลงของราคาที่ดินที่ถูกน้ำท่วมหนัก โดยทฤษฎี เป็นการลงครั้งเดียว หลังจากนั้น ราคาก็จะค่อยๆ ปรับตัวขึ้นตามภาพใหญ่ ในความเป็นจริง เราอาจจะไม่เห็นเลยว่า ราคาที่ดินพื้นที่น้ำท่วมใหญ่ ปรับลดลงเป็นเรื่องเป็นราว เพราะที่ดินนั้นมีสภาพคล่องต่ำ  ช่วงที่ที่ดินควรจะปรับตัวลดลง มักจะซื้อขายน้อยมากโดยเฉพาะที่ดินอยู่อาศัย เพราะคนขายไม่ยอมขายลดราคา และคนซื้อก็ไม่ยอมซื้อในราคาเดิม การซื้อขายจึงไม่เกิดขึ้น สมมติราคาที่ควรจะเป็นคือลดลง 25% จากราคา 100 เหลือ 75 แต่ไม่มีการซื้อขาย จึงไม่เห็นว่าราคาลดลง  ผ่านไป 5 ปี และด้วยอัตราการเพิ่มปกติตามภาพใหญ่ที่ราคาที่ดินโตปีละ 6% ราคาที่ดินจาก 75 ก็กลับขึ้นไปเป็น 100 เท่าเดิม และคนก็อาจจะบอกว่า "เห็นไหมถึงจะมีน้ำท่วมใหญ่ ราคาที่ดินก็ไม่ลง" บางคนอาจจะอ้างน้ำท่วมไม่เป็นปัญหา ไม่ทำให้ราคาที่ดินลดลง โดยยกตัวอย่าง หาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำ แต่ราคาที่ดินขึ้นเอาๆ ทุกปี แต่ความเป็นจริงควรจะพูดว่า "เพราะหาดใหญ่น้ำท่วมเป็นประจำ ราคาที่ดินจึงไม่ลดลง" เหตุผลคือ พื้นฐานของที่ดินนั้นได้ "รวมน้ำท่วมเป็นประจำไปแล้ว" ราคาที่ดินหาดใหญ่ที่ขึ้น น่าจะขึ้นตามภาพใหญ่ของหาดใหญ่ที่เศรษฐกิจโตขึ้นทุกปี  หรือ สึนามิที่เกิดขึ้นในภาคใต้ ใน จ.พังงา และ ภูเก็ต หลายปีก่อน เราก็เห็นราคาไม่ได้ลดลง และปัจจุบันก็เพิ่มขึ้นทุกปี นี่ก็น่าจะเป็นเพราะสึนามิ ทุกคนรู้ว่าเป็นเหตุการณ์ที่มีโอกาสเกิดขึ้นอีกน้อยมาก พื้นฐานของที่ดินจึงเปลี่ยนน้อยมากจากสึนามิ ราคาจึงไม่ลงและเพิ่มขึ้นทุกปี ตามความเจริญของการท่องเที่ยวที่ดีขึ้นทุกปี http://bit.ly/uM1orH